A
ACQUISITION OS収益不動産 売買・取得システム
● 判断エンジン正常稼働解析対象：収益不動産 / データ同期済

作戦司令室

統合仕入れ判断 / REALTIME
ACQUISITION COMMAND SYSTEM

買うときは手数料ゼロ。
売るときは自ら売主。

宅建業者として、自社で直接買い、直接売る。
仲介に頼らない分、書類を読み・リスクを見抜き・出口を決める力をAIで持つ。

01 / DOCUMENT書類読取概要書・レントロール・重説
02 / MARKET市場解析類似成約・需給・価格
03 / FINANCE融資解析銀行条件・融資適合性
04 / ENTITY名義選定保有法人・融資枠・投資基準
05 / EXPERT現場知見実取引・業者・経験則
本日の新着物件38+12%
進行中の取得9停滞 3
売却中2うち買付あり 1
削減した仲介手数料4,318万円 / 累計 17棟

要対応

本日の新着 × 投資基準

01高優先度

吹田市 RC一棟

売出 8,500万円 / 法人A 適合 / 手数料削減 287万
02価格交渉

大阪市北区 木造

売出 7,980万円 / 指値7,300万で基準内 / 削減 270万
03要確認

豊中市 S造

売出 9,200万円 / 買付済・売主回答待ち / 削減 310万

案件探索

全案件常時スキャン

案件スキャナー

選別状況

新着128
AI精査済14
基準適合5
買付済2

案件一覧

物件精査

DOCUMENT INTELLIGENCE / 書類読み取り

書類を投入

売主・元付業者から届いた資料をそのまま投入。AIが項目を抽出し、レントロールの異常と権利・法令リスクを検出します。

書類読み取り 待機中

読取 → 市場 → 融資 → 名義選定 → 知見照合 の順に処理します。

01書類読取待機中
02市場解析待機中
03融資解析待機中
04名義選定待機中
05現場知見待機中

抽出項目 AI抽出 / 編集可

所在 大阪市北区 ／ 総戸数 8戸 ／ 土地 182.4㎡ ／ 延床 264.8㎡ ／ 接道 公道6m・間口12m

リスクフラグ

業者間取引の注意 買主が宅建業者のため、買主保護の規制が外れる

01
契約不適合責任の免責特約が有効宅建業者間の取引には8種制限（40条 等）が適用されない（78条2項）。売主業者の「現況有姿・一切免責」も有効。
→ 本件の売買契約書案に免責特約あり（第14条）
02
重要事項は「説明」されない買主が宅建業者の場合、重要事項説明書は交付のみで説明は不要（35条6項）。読み落としは自社の責任になる。
→ AIが12頁を全文読み、要確認3件を抽出済み
03
手付・クーリングオフの保護なし手付の上限（39条）やクーリングオフ（37条の2）も適用外。違約時の手付放棄額が大きくなりうる。
→ 手付 10%（798万）を想定して資金計画に反映

レントロール解析 全8戸 / 異常4件を検出

満室想定 年額581万
実効 年額482万
乖離-17.0%
表面利回りの差7.28% → 6.04%
売主提示の満室想定で計算すると表面 7.28% だが、空室・フリーレント・親族入居疑いを補正した実効では 6.04%。買主側の仲介が数字を検証してくれない分、この1.24ptは自社で見抜く必要がある。
B+
統合判断

条件付きで詳細検討

7,300万円前後まで指値できればバランス改善。

売出価格7,980万
提案上限7,300万
指値余地-8.5%
削減できる仲介手数料270万

推奨アクション

01
法人A名義で買付証明書を発行7,300万で指値。買付証明書・稟議書は自動生成済み
02
免責特約（第14条）の削除を交渉越境の覚書とセットで売主へ。業者間のため自ら求めない限り外れない
03
地方銀行Aへ事前打診法人Aの決算3期分で内諾を取り、買付の確度を上げる

収益解析

実効利回り 6.04%
DSCR 1.25
年間CF +183万円

融資解析

地方銀行A 92% 法人Aの決算で試算
地方銀行B 84%
都市銀行C 61% 越境が未解決のため減点

出口解析

10年後残債 5,460万円
売却レンジ 6,700〜7,600万円
流動性 中 同エリア平均販売期間 4.2ヶ月
10年後 築22年 木造の法定耐用年数に到達。次の買主の融資期間が取りにくい

購入名義の選定

ENTITY SELECTION / 大阪市北区 木造 7,980万円
保有名義4法人3・個人1
融資枠 残り合計4.6億円 / 銀行ヒアリング値
推奨名義法人A適合 94%
削減できる仲介手数料270万円 / 税込

適合順 融資枠の残り・投資基準・保有構成・出口で算出

取得書類の自動生成

01
買付証明書指値額・手付・融資特約・免責特約の削除条件を差し込み
02
融資打診シート名義法人の決算・保有物件一覧・実効利回りで銀行別に整形
03
社内稟議書精査結果・リスク・削減手数料・出口想定を1枚に集約

売買パイプライン

ACQUISITION & DISPOSITION

取得 金額は削減できる仲介手数料（税込）

売却 自社で直売 / 買主の仲介手数料なし

進行中11取得 9 / 売却 2
削減見込の手数料2,207万円 / 取得9件
停滞アラート47日以上 動きなし
買付までの日数6日 / 情報入手→買付

停滞中の案件 AIが次アクションを提示

案件一覧

出口戦略

DISPOSITION / 保有物件の売却判断
保有物件6法人A 3 / 法人B 1 / 個人 2
査定額 合計3.41億円 / 残債 2.52億
取得価格比+2,900万円
売却推奨・検討2今期中に判断

保有物件 査定・残債・保有年数・税区分で判定

売却チャネルの比較 大阪市淀川区 木造一棟 / 査定 6,200万

01
自社で直売 推奨買主は仲介手数料（約211万）が不要。価格を下げずに競争力を出せる。物件資料・重説の作成も自社で完結。
02
他社へ媒介依頼集客力は高いが、売主側に約211万の手数料。業者ネットワークへ早く流したいとき、自社の反響が弱いときに併用。
03
宅建業者へ売却業者間取引のため免責特約で売却後の契約不適合リスクを切れる。価格は下がりやすいが、築古木造の出口として有効。

売主になるときの注意 名義によって適用ルールが変わる

01
本体（宅建業者）が売主で、買主が個人の場合：8種制限契約不適合責任は「引渡しから2年以上」とする特約を除き、買主に不利な特約は無効（40条）。手付は代金の2割まで（39条）、損害賠償の予定額と違約金の合計も2割まで（38条）。
02
保有法人（法人A・B）名義での売却宅建業者ではないため8種制限は適用されない。ただし売却を反復継続すると無免許の宅建業とみなされるおそれがあるため、売却の頻度とスキームは専門家に確認する。
03
クーリングオフ（37条の2）本体が売主で、事務所等以外の場所で申込み・契約を受けた場合、告知から8日間は買主が撤回できる。契約場所は事務所に統一する。
04
取得時の精査結果を売却資料に流用取得時にAIで読んだ書類とリスク検出結果をそのまま告知書・物件資料に反映。自社が把握している問題を告知しておくことが紛争予防になる。

融資情報

BANK INTELLIGENCE
銀行回答217
銀行18
支店34
担当者28

知見データ

EXPERT KNOWLEDGE

会社の判断知識

知見照合エンジン

経験 → 実結果 → 判断ルール

学習レポート

SYSTEM EVOLUTION
精査物件1,284
取得17
売却6
削減した仲介手数料4,318万円 / 累計

買付の通過率の推移 買付→売主承諾 %

改善領域

書類読み取り工数 -82% 1件 約28分 → 5分
情報入手から買付までの日数 15日 → 6日
免責特約・越境などの見落とし -73%
売却時の売出→買付 -12日 直売で買主の手数料不要を訴求